آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده ۵ چیست؟

در نظام شهرسازی ایران، قوانین و ضوابط متعددی برای هدایت، کنترل و ساماندهی ساخت وساز در شهرها وجود دارد. یکی از مهم ترین و تأثیرگذارترین نهادهایی که مستقیماً با توسعه شهری، تغییرات کاربری اراضی و ضوابط ساختمانی سروکار دارد، کمیسیون ماده ۵ شهرداری است. اما این کمیسیون دقیقاً چیست؟ اختیارات آن تا کجاست؟ آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده ۵ چگونه تدوین شده و چه تأثیری بر فعالیت شرکت های عمرانی دارد؟

در این مقاله، به صورت دقیق و جامع، مفهوم کمیسیون ماده ۵، آیین نامه اجرایی آن و تأثیرات آن بر فرآیند توسعه شهری و فعالیت های شرکت های عمرانی را بررسی خواهیم کرد.

---

ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

پیش از بررسی آیین نامه اجرایی، ابتدا باید به اصل ماده ۵ قانون بپردازیم.

بر اساس قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، ماده ۵ این قانون به موضوع بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری در هر استان و شهر اختصاص دارد. در این ماده، کمیسیونی با عنوان کمیسیون ماده ۵ تعریف شده است که مسئول بررسی، تصویب و اعمال تغییرات در طرح های تفصیلی شهری است.

ترکیب اعضای کمیسیون ماده ۵ شهرداری:

بر اساس آیین نامه اجرایی، اعضای این کمیسیون به شرح زیر هستند:

1. استاندار (به عنوان رئیس کمیسیون)

2. شهردار

3. نماینده وزارت راه و شهرسازی

4. نماینده سازمان حفاظت محیط زیست

5. نماینده نظام مهندسی ساختمان

6. نماینده شورای اسلامی شهر

7. نماینده میراث فرهنگی (در صورت لزوم)

---

آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده ۵ چیست؟

آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده ۵ مجموعه ای از مقررات و دستورالعمل هاست که به منظور شفاف سازی فرآیندهای تصمیم گیری، تعیین وظایف و حدود اختیارات کمیسیون، و همچنین ضوابط بررسی درخواست های مردمی و نهادی تنظیم شده است.

این آیین نامه توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین شده و هدف آن، ایجاد وحدت رویه در اجرای تصمیمات کمیسیون در سطح کشور است.

مهم ترین محورهای آیین نامه اجرایی:

1. شرح وظایف کمیسیون: از جمله بررسی درخواست های تغییر کاربری، افزایش تراکم، اصلاح خط آسمان و…

2. نحوه تشکیل جلسات: با تعیین دستور جلسه، دعوت از اعضا، تعیین نوبت رسیدگی به پرونده ها و نحوه رأی گیری.

3. ملاک تصمیم گیری: رعایت طرح جامع، طرح تفصیلی و اصول شهرسازی، حقوق عمومی و فنی بودن تغییرات.

4. نحوه رسیدگی به اعتراضات: امکان بررسی مجدد برخی تصمیمات، در صورت وجود دلایل مستدل.

5. رعایت حقوق ذی نفعان و شفافیت: با الزام ثبت و بایگانی مستندات، صورتجلسات و انتشار نتایج تصمیمات.

---

کمیسیون ماده ۵ شهرداری چه وظایفی دارد؟

کمیسیون ماده ۵ شهرداری یکی از مهم ترین نهادهای تصمیم گیر در حوزه مدیریت شهری است. وظایف اصلی آن شامل موارد زیر است:

1. بررسی و تصویب طرح های تفصیلی

طرح تفصیلی نقشه ای است که نحوه استفاده از زمین ها، تراکم مجاز، عرض گذرها و کاربری اراضی را مشخص می کند. کمیسیون ماده ۵ مسئول بررسی و تصویب نهایی این طرح هاست.

2. تغییر کاربری اراضی

گاهی مالکان یا شرکت های عمرانی درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، اداری یا فرهنگی دارند. این تغییرات تنها با رأی کمیسیون ماده ۵ امکان پذیر است.

3. افزایش تراکم ساختمانی

افزایش تراکم معمولاً برای پروژه های بلندمرتبه سازی یا مجتمع های تجاری مطرح می شود. در صورت مطابقت با ضوابط، کمیسیون می تواند اجازه افزایش تراکم را صادر کند.

4. بررسی موارد خاص و استثنایی

در موارد خاص مانند پروژه های ملی، اراضی با موقعیت ویژه، بافت های فرسوده و یا طرح های توسعه محله ای، کمیسیون ماده ۵ می تواند تصمیم گیری موردی داشته باشد.

---

فرآیند ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۵

در اغلب موارد، مراحل رسیدگی به یک پرونده در کمیسیون ماده ۵ به شرح زیر است:

1. ثبت درخواست توسط مالک یا شرکت عمرانی در شهرداری یا اداره راه و شهرسازی.

2. بررسی اولیه در دبیرخانه کمیسیون و تهیه گزارش کارشناسی.

3. طرح در کمیته فنی ماده ۵ جهت بررسی فنی و تخصصی.

4. ارائه گزارش به کمیسیون اصلی و دعوت به جلسه.

5. تصمیم گیری نهایی توسط اعضا و ابلاغ رسمی نتیجه.

---

نقش شرکت های عمرانی در فرآیند کمیسیون ماده ۵

شرکت های عمرانی به عنوان فعالان اصلی حوزه ساخت وساز، تعامل نزدیکی با کمیسیون ماده ۵ دارند. این شرکت ها معمولاً در مراحل زیر با کمیسیون در ارتباط هستند:

1. تغییر کاربری اراضی خریداری شده

گاهی شرکت های عمرانی زمینی را با کاربری فضای سبز یا انبار خریداری می کنند و قصد تغییر آن به مسکونی یا تجاری دارند. این تغییر تنها با تصویب کمیسیون ممکن است.

2. افزایش تراکم یا ارتفاع ساخت

پروژه های بزرگ معمولاً به تراکم بیشتری نیاز دارند. شرکت های عمرانی برای تحقق اقتصادی پروژه های خود، باید درخواست افزایش تراکم را به کمیسیون ارائه دهند.

3. تسریع در صدور مجوز ساخت

در مواردی که موانع قانونی یا ابهام در کاربری وجود داشته باشد، حضور در جلسات کمیسیون ماده ۵ و دفاع فنی می تواند نقش کلیدی در پیشبرد پروژه ها ایفا کند.

---

انتقادات وارد بر عملکرد کمیسیون ماده ۵

با وجود اهمیت بالای کمیسیون ماده ۵، برخی انتقادات از سوی کارشناسان شهرسازی، فعالان مدنی و حتی اعضای شوراهای شهر مطرح شده است:

• نقص در شفافیت: برخی تصمیمات کمیسیون فاقد دلایل مستند بوده یا به صورت محدود منتشر می شوند.

• تعارض منافع: حضور هم زمان شهردار به عنوان مجری و تصمیم گیرنده گاهی با تضاد منافع همراه است.

• افزایش بار جمعیتی: موافقت های بی ضابطه با افزایش تراکم می تواند منجر به بحران ترافیکی و کاهش کیفیت زندگی شهری شود.

---

ضرورت اصلاح آیین نامه اجرایی

برای بهبود عملکرد کمیسیون ماده ۵ شهرداری، بسیاری از کارشناسان پیشنهادهایی برای اصلاح آیین نامه اجرایی مطرح کرده اند، از جمله:

1. الزام به انتشار عمومی صورت جلسات و آرای صادره

2. استفاده از نظرات تخصصی تر در کمیته فنی

3. افزایش نقش نظارتی شورای شهر و سازمان های مردم نهاد

4. الکترونیکی شدن فرآیند درخواست و پیگیری

---

نتیجه گیری

آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده ۵ به عنوان سندی کلیدی، چارچوب قانونی برای یکی از مهم ترین نهادهای تصمیم گیر در حوزه مدیریت شهری را تعیین می کند. کمیسیون ماده ۵ شهرداری با داشتن اختیارات وسیع در تغییر کاربری، افزایش تراکم و بررسی طرح های تفصیلی، نقش بسیار حیاتی در سرنوشت ساخت وسازهای شهری ایفا می کند.

شرکت های عمرانی نیز برای موفقیت پروژه های خود، نیازمند شناخت دقیق آیین نامه ها، تعامل هوشمندانه با کمیسیون و به کارگیری مشاوران متخصص در حوزه شهرسازی هستند.

در نهایت، می توان گفت که اصلاح و ارتقاء آیین نامه اجرایی این کمیسیون، می تواند باعث بهبود کیفیت شهرها، شفافیت بیشتر در تصمیم گیری و کاهش تخلفات ساختمانی شود—مسیر درستی که آینده توسعه پایدار شهری را تضمین می کند.

---